Crédits hypothécaires 2025 : une reprise confirmée dans un marché fragmenté
Le marché belge du crédit hypothécaire a poursuivi son redressement en 2025. Dans un contexte économique encore tendu, BNP Paribas Fortis a enregistré une croissance de 14% de ses volumes de crédits hypothécaires par rapport à 2024. Cette progression traduit un retour progressif des acheteurs sur le marché résidentiel, bien qu’elle ne marque pas un retour à des niveaux d’avant pandémie. Le marché de l’immobilier reste marqué par des transformations structurelles, où l’accessibilité au logement constitue un défi persistant.
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En 2025, la reprise de l’activité immobilière a coïncidé avec une hausse significative des montants moyens empruntés dans le cadre de crédits hypothécaires destinés à l’acquisition d’une maison, atteignant 272.000 €, soit une progression de 18%. A l’inverse, les prêts destinés à l’acquisition d’un appartement ont enregistré un recul de 7% en glissement annuel, pour un montant moyen de 218.500 €.
La hausse des prix immobiliers redéfinit aussi significativement les conditions d’accès au marché pour les jeunes primo-accédants. Ces hausses ne reflètent pas un changement de comportement des emprunteurs, mais bien une adaptation nécessaire à des prix immobiliers durablement plus élevés.
« La reprise du crédit s’est poursuivie en 2025, mais elle s’est faite dans un marché structurellement plus exigeant, souligne Fatema Henry, experte crédit chez BNP Paribas Fortis. Les ménages doivent emprunter davantage pour accéder à des biens comparables à ceux d’il y a 5 ans. »
Le crédit hypothécaire reste avant tout un outil de concrétisation de projets résidentiels, et non un instrument de gestion de dettes existantes. L’analyse des buts des crédits confirme cette lecture : près de 6 crédits sur 10 octroyés concernaient un achat immobilier et 1 crédit sur 5 une rénovation. À l’inverse, les refinancements restent marginaux, représentant à peine 6% de l’activité.
Des disparités régionales marquées
L’accessibilité au logement reste fortement influencée par la géographie. Pour un achat avec rénovation, le montant moyen emprunté dépasse les 355.000€ à Bruxelles, soit plus de 55.000€ de différence avec la Flandre et près de 110.000€ de plus qu’en Wallonie. En volume de transactions, la répartition demeure stable : 55% en Flandre, 12% à Bruxelles et 33% en Wallonie, cette dernière affichant une progression de 2% par rapport à 2024.
Les ajustements récents des droits d’enregistrement ont eu des effets contrastés : hausse des primo-accédants en Wallonie, stabilité en Flandre et recul à Bruxelles. Malgré cela, 49% des crédits liés à un achat ou à un achat-rénovation accordés en 2025 par BNP Paribas Fortis concernent des primo-accédants, un chiffre élevé dans le contexte actuel.
Trois profils de clients, trois réalités d’accès au logement
L’analyse par segments de clientèle met en lumière des dynamiques différenciées.
- Contrairement à certaines idées reçues, la génération Z (jeunes de moins de 30 ans) n’a pas déserté le marché. En 2025, 30% des crédits hypothécaires ont été accordés à des clients de moins de 30 ans. Si l’on élargit aux moins de 35 ans, 1 crédit sur 2 concerne cette tranche d’âge. Mais, leur profil a évolué : ils empruntent des montants importants (235.300€ en moyenne), plus longtemps et avec des quotités plus élevées (79% en moyenne), mais conformes aux recommandations prudentielles. Pour une partie importante d’entre eux, l’accès à la propriété passe par l’achat de logements énergivores, à rénover progressivement. Ainsi, 20% des crédits sont destinés à des buts combinant achat et rénovation.
- À l’autre bout du spectre, les plus de 55 ans ne représentent plus que 6% des emprunteurs, soit environ la moitié de leur poids en 2024. Souvent à la tête d’un patrimoine plus important, les 55+ empruntent pour un montant, une durée et une quotité moindres (202.000 euros sur 111 mois et une quotité nettement inférieure (36%), souvent liée à l’utilisation de crédits bullet1). Les babyboomers et babyboomeuses sont aussi moins sensibles aux risques puisque 22% d’entre eux ont opté pour un taux variable. Ces chiffres reflètent une situation patrimoniale plus solide, qui protège davantage cette génération des tensions actuelles sur le marché.
- Entre ces deux générations, les célibataires et familles monoparentales (un seul preneur de crédit) représentent 34% des crédits octroyés, en hausse par rapport à 2024. Étant donné leur situation, les célibataires ont une charge de remboursement plus importante (39%) mais apportent davantage de fonds propres que les moins de 30 ans puisque la quotité est de 70%, pour un montant moyen de 184.000 euros empruntés sur 258 mois. Cette progression confirme le rôle sociétal de la banque dans l’accompagnement de profils financièrement plus exposés, dans un contexte d’augmentation du coût de la vie.
En 2025, la prudence reste au cœur du modèle des crédits hypothécaires en Belgique. Plus de 90% des clients ont opté pour un taux fixe. Un choix qui s’inscrit dans la protection du pouvoir d’achat des ménages face aux incertitudes de taux.
La quotité moyenne s’établit à 66%, la durée moyenne des crédits à 238 mois, et le taux d’endettement reste contenu à 40%. Ces indicateurs montrent que la reprise du crédit ne s’est pas faite au détriment de l’équilibre financier des emprunteurs.
« Le crédit hypothécaire joue son rôle d’amortisseur et de tremplin vers la propriété mais les banques doivent rester vigilantes face à l’allongement des durées d’emprunt ou l’accroissement de l’endettement des jeunes ménages, pointe Laurent Loncke, Head of Retail banking chez BNP Paribas Fortis. L’accessibilité à la propriété est un défi collectif, pas une responsabilité individuelle. »
Performance énergétique : un critère désormais central
La performance énergétique devient un facteur déterminant sur la capacité d’emprunt et son impact sur les conditions d’accès au logement continue de se renforcer. BNP Paribas Fortis observe un écart moyen de 65.000€ entre le montant emprunté pour une maison très performante et une habitation énergivore. Les jeunes ménages entrent souvent sur le marché via des biens à rénover, généralement plus abordables à l’achat mais nécessitant un effort financier global plus important. L’an dernier, 35% des crédits accordés à la génération Z concernaient des habitations avec un label E, F ou G. Soit les plus énergivores.
« La durabilité n’est plus un sujet périphérique : elle conditionne l’accès même à la propriété, rappelle Greet Van Criekingen, experte crédit chez BNP Paribas Fortis. Pour les jeunes ménages, acheter signifie souvent arbitrer entre un prix d’entrée plus bas et un effort de rénovation plus élevé. Financer la transition énergétique du logement, ce n’est pas seulement une question climatique, c’est également un enjeu central d’accessibilité. ».
À quoi doit-on s’attendre pour l’année 2026 ? Koen De Leus, Chief Economist chez BNP Paribas Fortis, se montre prudent : « Les tensions sur le marché obligataire poussent les taux hypothécaires à la hausse, avec un risque de progression de 10 à 20 points de base pour les taux de marché en 2026. En parallèle à cette hausse des taux attendue, je m’attends à une croissance des prix des logements de 3,1% cette année ».
Dans un contexte de hausse des prix des habitations, de transition énergétique et d’évolution des aides publiques, l’enjeu pour BNP Paribas Fortis est triple : concilier accessibilité financière, rénovation durable du parc immobilier et stabilité budgétaire des ménages.
1 Le crédit bullet est un prêt hypothécaire qui permet de payer uniquement les intérêts pendant toute la durée du prêt. Le remboursement du capital se fait en une fois à la fin du crédit.
