Onverwachte opvering van de markt voor tweede verblijven ondanks het einde van de fiscale voordelen

Na twee jaar vertraging als gevolg van de snelle rentestijging, komt de vastgoedmarkt voor tweede woningen weer op gang. Het herstel is in heel het land te zien. In 2025 boekte BNP Paribas Fortis een groei van 56% van het aantal hypothecaire kredietdossiers voor tweede woningen. De stijging bedraagt 37% aan de Belgische kust en 24% in de Ardennen. Bij BNP Paribas Fortis is nu een op de vijf hypothecaire kredieten bestemd voor een tweede verblijfplaats. Resultaat: het aantal Belgische multi-eigenaars was nog nooit zo hoog: 905.580 personen¹, wat iets minder is dan 10% van de bevolking. Dat is ongezien, ondanks de strengere fiscale context.

"We zien dat kredietnemers stilaan weer vertrouwen krijgen, en dat ondanks een minder gunstig fiscaal kader", zegt Laurent Loncke, Head of Retail Banking bij BNP Paribas Fortis. “Die fiscale wijziging maakt de markt selectiever: kopers analyseren meer het huurrendement, de energiekosten en de fiscale impact van hun project voor ze een beslissing nemen. Precies daar komen onze krediet-, fiscaliteits- en successie-experts in actie."

Investeerders vervangen vakantiegangers

In 2025 was 92% van de hypothecaire leningen voor een tweede verblijf bij BNP Paribas Fortis bestemd voor een aankoop in België. Dat cijfer blijft stabiel ten opzichte van 2024. De keuze voor een binnenlandse aankoop is te verklaren door een drievoudig voordeel: de geografische nabijheid, die gunstig is voor frequentere verblijven, een vereenvoudigd huurbeheer en een gemakkelijke toegang tot een hypothecair krediet bij de vertrouwde bank. Bijna 660.000 Belgen hadden in 2025 minstens één tweede verblijf op nationaal grondgebied.

Het gemiddelde geleende bedrag is gestabiliseerd rond 222.700 euro en de gemiddelde leeftijd van de kredietnemer voor een investering in België is 42 jaar, tegenover 47 jaar vijf jaar geleden, wat wijst op een geleidelijke verjonging van de markt.

Op regionaal niveau is Vlaanderen goed voor 56% van de transacties, vóór het Waals Gewest (33%) en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (11%). Appartementen blijven ruimschoots het populairst met 75% van de transacties, ver voor huizen (21%) en bouwgronden/parkings (4%).

In 2025 diende één vierde van de tweede woningen (25%) om huurinkomsten te genereren. Dat cijfer is stabiel maar bevestigt een fundamentele tendens: de tweede woning is steeds meer een vermogensinvestering om aanvullende inkomsten te genereren. Die tendens is nog sterker in de grote universiteitssteden: 44% in Brussel, 59% in Bergen en 64% in Leuven.

De Belgische kust alleen al vertegenwoordigt 20% van de aankopen van tweede woningen. Oostende (17%), Brugge (9%) en Knokke-Heist (8%) staan op kop. Ook de Ardennen blijven investeerders en particulieren verleiden (9,7% van de aankopen van tweede woningen). Het Ardennenmassief vertegenwoordigt bijna 10% van de aankopen van tweede woningen bij BNP Paribas Fortis, met Bastenaken (8%), Verviers (8%) en Marche-en-Famenne (4%) op kop.

Een nieuwe generatie kopers investeert in het buitenland

Meer dan 252.000 Belgen zijn nu eigenaar van een tweede verblijf in het buitenland, wat neerkomt op een groei van 25% in de voorbije twee jaar². Bij BNP Paribas Fortis is het aantal kredietdossiers voor de aankoop van een tweede woning in het buitenland gestegen met 31% ten opzichte van 2024. Dat fenomeen is deels toe te schrijven aan een nieuwe generatie kopers: sinds de pandemie investeren dertigers en veertigers in een markt die lange tijd voorbehouden was aan gepensioneerden. Bij BNP Paribas Fortis is een op vier kredietnemers voor een aankoop in het buitenland jonger dan 45 jaar.

Spanje blijft de buitenlandse nummer 1-bestemming onder multi-eigenaars (41% van de transacties), voor Frankrijk (33%) en Italië (8%). In tegenstelling tot aankopen in België, blijven aankopen in het buitenland voornamelijk bestemd voor persoonlijk gebruik. Slechts 18% van de aankopen in het buitenland is bedoeld voor verhuur.

"Een woning kopen in het buitenland heeft heel wat voordelen op het vlak van levenskwaliteit, maar de fiscaliteit en vooral de overdracht vragen een doordachte aanpak. Enkele belangrijke vragen zijn: hoe doe je een gesplitste aankoop met kinderen, zoals dat in België geregeld gebeurt? Wat zijn de lokale regels inzake overdracht, hetzij door nalatenschap, hetzij door schenking, zowel op burgerlijk als fiscaal vlak? Hoe combineren we die met de Belgische regels? Wat zijn de kosten en moet hierop worden geanticipeerd bij de aankoop?”, legt Lien Verdoodt, Estate Planner bij BNP Paribas Fortis, uit.

Energieprestaties: een grote renovatie-uitdaging

In een context waarin de verplichtingen voor energierenovatie strenger worden en de deadlines naderen, brengt een analyse van de gefinancierde woningen de uitdagingen aan het licht.

Vlaanderen heeft het gunstigste profiel: 41% van de gefinancierde woningen behaalt er een energiecertificaat A of B. In Wallonië bereikt slechts 18% die prestatieniveaus, terwijl 42% een E- of F-klasse heeft. In Brussel is de situatie het zorgwekkendst: vier op de tien tweede verblijven (43%) die door BNP Paribas Fortis worden gefinancierd, hebben een slechte energiescore (F en G) en minder dan 5,6% bereikt niveau B of hoger. Er staan het Brusselse en Waalse vastgoedpark dus renovatie-uitdagingen van formaat te wachten.

​¹ De gegevens zijn afkomstig van de analyse van de portefeuille hypothecaire kredieten van BNP Paribas Fortis, een belangrijke speler in hypothecaire kredieten met een marktaandeel van 23%, en vormen een representatieve indicator van de trends op de nationale markt.

² Bron: aantal aangiften van tweede verblijfplaatsen – FOD Financiën.

³ Bron: aantal aangiften van tweede verblijfplaatsen –April 2026- FOD Financiën.

​

​