Rénovation énergétique : un bailleur Belge sur deux finance ses travaux sur fonds propres

L'étude Sustainable Real Estate 2025¹, conduite auprès de 2.300 Belges adultes, dont 300 bailleurs et menée par Profact en collaboration avec BNP Paribas Fortis, indique une forte implication des bailleurs belges dans la rénovation énergétique de leurs actifs immobiliers. 95% des bailleurs ont ainsi déjà entrepris, sont en train d'exécuter ou projettent des actions visant à optimiser la consommation énergétique de leurs propriétés. ​

Mais au-delà de ce pourcentage agrégé, l’intensité de l’engagement est notable : 46% des bailleurs réalisent actuellement des travaux, contre 31% seulement chez les propriétaires occupants — un écart de 15 points qui traduit une pression à agir nettement plus forte dans le secteur locatif. En effet, le cadre réglementaire, de plus en plus strict, incite les bailleurs à prendre des mesures.

Les mesures les plus couramment mises en œuvre ou planifiées par les bailleurs s'inscrivent dans une démarche d'optimisation de la performance globale des bâtiments : ​

Les bailleurs investissent également dans des équipements de gestion active de l’énergie tels que les systèmes de ventilation (32% déjà installés), la gestion énergétique (33%) et les panneaux solaires (32%), ce qui reflète une approche plus intégrée de la performance de leur portefeuille immobilier.

Rentabilité patrimoniale et conformité légale : les deux moteurs des bailleurs

Les motivations des bailleurs pour investir dans la durabilité de leurs biens divergent sensiblement de celles des propriétaires occupants. En tête des motivations : la hausse de la valeur patrimoniale du bien, citée par 55% des bailleurs — contre 39% chez les propriétaires occupants. Suivent l’amélioration du certificat PEB (52%), le respect des obligations légales (48%) et l’augmentation du loyer ou de la valeur locative (46%).

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Ces données mettent en évidence une logique d'investissement : la rénovation est perçue comme un moyen de valoriser le patrimoine, d'améliorer la compétitivité sur le marché locatif et de satisfaire aux exigences réglementaires. Bien que la dimension environnementale soit présente (35% mentionnent la réduction de l'impact climatique), elle apparaît comme un facteur secondaire par rapport aux impératifs économiques et légaux.

Financement : le prêt bancaire, quasi à égalité avec les fonds propres

L’enquête confirme que les bailleurs sont significativement plus dépendants du financement externe que les propriétaires occupants, et que la banque y joue déjà un rôle central. Près de la moitié des bailleurs (49%) financent les rénovations énergétiques sur fonds propres — mais 44% d’entre eux recourent à un prêt bancaire, soit un écart de seulement 5 points entre les deux sources. À titre de comparaison, chez les propriétaires occupants, l’écart entre fonds propres (52%) et prêt bancaire (33%) est de 19 points.

Les subsides et primes gouvernementaux constituent le troisième levier de financement des bailleurs (39%), devant le soutien familial (17%). Le recours à plusieurs sources simultanément est courant, ce qui illustre la complexité des montages financiers à laquelle les bailleurs doivent faire face pour concrétiser leurs plans de rénovation. ​ ​

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« Les bailleurs belges sont en première ligne de la transition énergétique du parc immobilier et ils attendent de leur banque un accompagnement qui dépasse la simple mise à disposition d’un crédit rénovation, contextualise Laurent Loncke, responsable du Retail Banking chez BNP Paribas Fortis. C’est pourquoi, BNP Paribas Fortis a développé un écosystème à part entière pour les soutenir dans cette trajectoire de rénovation. Nos conseillers les aident à construire un plan de financement cohérent en fonction de leurs objectifs patrimoniaux et environnementaux, les orientent vers les subsides et primes auxquels ils ont droit, et les accompagnent dans la compréhension des obligations réglementaires qui s’appliquent à leurs biens. »

Obligations réglementaires : les bailleurs informés, mais des angles morts persistent

Un des principaux enseignements de l'étude réside dans le niveau de connaissance des bailleurs concernant les obligations légales futures. Sur ce point, les bailleurs affichent là encore un niveau d’information supérieur à celui des propriétaires occupants — mais des lacunes subsistent, avec des conséquences potentiellement coûteuses.

L’objectif du certificat PEB obligatoire à atteindre pour l’ensemble du parc résidentiel d’ici 2050 est connu de 73% des bailleurs flamands et 77% des bailleurs bruxellois — contre respectivement 51% et 55% chez les propriétaires occupants. Cet écart de 20 à 22 points confirme que les bailleurs suivent de plus près l’évolution réglementaire, ce qui est cohérent avec le fait qu’ils citent l’obligation légale comme troisième motivation d’investissement (48%).

La connaissance précise de la valeur PEB de leurs biens est également nettement plus élevée chez les bailleurs. En Flandre, 79% d’entre eux connaissent la valeur exacte d’au moins un de leurs biens locatifs, contre seulement 41% des propriétaires occupants pour leur résidence principale. À Bruxelles, cet écart atteint 34 points (86% contre 52%). En Wallonie, il est de 25 points (62% contre 37%). Ces données illustrent une réalité juridique : la mention du certificat PEB est obligatoire dans les annonces et contrats de location, ce qui contraint les bailleurs à en avoir une connaissance précise.

Le regard des locataires pour accélérer

L’enquête intègre enfin le point de vue des locataires sur leurs bailleurs : 64% des locataires perçoivent l’attitude de leur bailleur face aux investissements durables comme réactive — c’est-à-dire conditionnée par les plaintes ou les obligations légales. Seuls 10% la décrivent comme très proactive.

Ce regard extérieur constitue un signal que les bailleurs ne peuvent ignorer : dans un marché locatif où la performance énergétique devient un critère de choix croissant pour les candidats locataires, et où les biens les moins performants risquent de voir leur attractivité et leur valeur locative diminuer, la proactivité en matière de durabilité devient un avantage concurrentiel. ​
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¹ À propos de l’étude : Sustainable Real Estate 2025 a été réalisée par le bureau d’études de marché Profacts. Il s’agit d’une enquête quantitative en ligne (méthode CAWI, syndiquée multi-clients), conduite du 7 novembre au 10 décembre 2025 auprès de trois échantillons représentatifs de la population belge adulte de 25 ans et plus : propriétaires occupants (n = 1 500), locataires (n = 500) et bailleurs (n = 300). Les échantillons ont été pondérés selon l’âge, le genre et la région.