Hypothecaire kredieten 2025: een bevestigd herstel in een gefragmenteerde markt
De Belgische markt voor hypothecaire kredieten herstelde zich verder in 2025. In een nog steeds gespannen economische context boekte BNP Paribas Fortis een groei van 14% van haar volumes hypothecaire kredieten ten opzichte van 2024. Deze stijging vertaalt zich in een geleidelijke terugkeer van de kopers naar de residentiële markt, zij het onder de niveaus van vóór de pandemie. De vastgoedmarkt blijft gekenmerkt door structurele transformaties, waarbij de toegankelijkheid van huisvesting een blijvende uitdaging vormt.
BNP Paribas Fortis_RealEstate_NL.docx
DOCX 5.3 MB
05022026_Woonkredieten_FINAL.pdf
PDF 6.7 MB
In 2025 ging het herstel van de vastgoedactiviteit gepaard met een duidelijke stijging van het gemiddeld geleende bedrag voor een hypothecair krediet bestemd voor de aankoop van een huis tot 272.000 € een toename van 18%. In tegenstelling daarmee daalden leningen voor de aankoop van een appartement met 7% op jaarbasis, tot een gemiddeld bedrag van 218.500 €.
De stijging van de vastgoedprijzen hertekent ook aanzienlijk de toegangsvoorwaarden tot de markt voor jonge starters. Deze stijging weerspiegelt geen verandering in het gedrag van kredietnemers, maar wel een noodzakelijke aanpassing aan blijvend hogere vastgoedprijzen.
"Het kredietherstel zette zich door in 2025, maar wel in een structureel veeleisendere markt”, benadrukt Fatéma Henry, kredietexperte bij BNP Paribas Fortis. “Gezinnen moeten meer lenen om toegang te krijgen tot woningen die vergelijkbaar zijn met die van vijf jaar geleden."
Hypothecair krediet blijft in de eerste plaats een instrument om residentiële projecten te verwezenlijken, niet om bestaande schulden te beheren. De analyse van de doelen van de kredieten bevestigt dit: bijna 6 op de 10 toegekende kredieten betroffen een aankoop van vastgoed en 1 op de 5 een renovatie. Herfinancieringen, daarentegen, blijven marginaal en vertegenwoordigen amper 6% van de activiteit.
Sterke regionale verschillen
De toegang tot huisvesting blijft sterk geografisch beïnvloed. Voor een aankoop met renovatie bedraagt het gemiddelde geleende bedrag meer dan € 355.000 in Brussel, ofwel meer dan € 55.000 verschil met Vlaanderen en bijna € 110.000 meer dan in Wallonië. In transactievolume blijft de verdeling stabiel: 55% in Vlaanderen, 12% in Brussel en 33% in Wallonië. Die laatste vertoont een stijging van 2% ten opzichte van 2024.
De recente aanpassingen van de registratierechten hadden contrasterende effecten: een stijging van de eerste kopers in Wallonië, stabiliteit in Vlaanderen en een terugval in Brussel. Desondanks was 49% van de kredieten voor een aankoop of een aankoop-renovatie die BNP Paribas Fortis in 2025 toekende, bestemd voor eerste kopers, een hoog cijfer in de huidige context.
Drie klantprofielen, drie realiteiten
De analyse per klantensegment brengt verschillende dynamieken aan het licht.
- In tegenstelling tot wat vaak gedacht wordt, heeft generatie Z (jongeren onder de 30 jaar) de markt niet verlaten. In 2025 werd 30% van de hypothecaire kredieten toegekend aan klanten jonger dan 30 jaar. Breiden we die groep uit tot jongeren onder de 35 jaar, dan gaat het over 1 op 2 kredieten. Maar hun profiel is geëvolueerd: ze lenen grote bedragen (gemiddeld € 235.300), langer en met een hogere quotiteit (gemiddeld 79%), maar conform aan de prudentiële aanbevelingen. Voor velen onder hen verloopt de toegang tot huisvesting via de aankoop van energie-intensieve woningen, die geleidelijk moeten worden gerenoveerd. Zo is 20% van de kredieten bestemd voor een combinatie van aankoop en renovatie.
- Aan de andere kant van het spectrum vertegenwoordigen 55-plussers nog maar 6% van de kredietnemers, zowat de helft minder dan in 2024. Ze hebben vaak een groter vermogen en lenen voor een kleiner bedrag, een kortere looptijd en een lagere quotiteit (€ 202.000 op 111 maanden en een quotiteit van 36%, vaak gekoppeld aan het gebruik van bulletkredieten1). Babyboomers zijn ook minder risicogevoelig, want 22% van hen koos voor een variabele rentevoet. Deze cijfers weerspiegelen een sterkere vermogenssituatie, die deze generatie beter beschermt tegen de huidige spanningen op de markt.
- Tussen die twee generaties vertegenwoordigen alleenstaanden en eenoudergezinnen (één kredietnemer) 34% van de toegekende kredieten, een stijging ten opzichte van 2024. Gezien hun situatie hebben alleenstaanden een grotere terugbetalingslast (39%), maar brengen ze meer eigen vermogen in dan jongeren onder de 30 jaar, met een quotiteit van 70% voor een gemiddeld bedrag van € 184.000 geleend over 258 maanden. Deze vooruitgang bevestigt de maatschappelijke rol van de bank bij het begeleiden van financieel meer blootgestelde profielen, in een context van stijgende levensonderhoudskosten.
In 2025 stond voorzichtigheid centraal in het model van hypothecaire kredieten in België. Meer dan 90% van de klanten koos voor een vaste rentevoet. Een keuze die kadert in de bescherming van de koopkracht van de gezinnen tegen renteonzekerheid.
De gemiddelde quotiteit bedroeg 66%, de gemiddelde looptijd van de kredieten 238 maanden en de schuldgraad blijft beperkt tot 40%. Deze indicatoren tonen aan dat het kredietherstel niet ten koste ging van het financieel evenwicht van de kredietnemers.
"Hypothecair krediet speelt zijn rol als schokdemper en springplank naar eigendom, maar banken moeten waakzaam blijven voor de verlenging van de leentermijnen of de toename van de schuldenlast van jonge gezinnen”, zegt Laurent Loncke, Head of Retail Banking bij BNP Paribas Fortis. “Toegankelijkheid tot eigendom is een collectieve uitdaging, geen individuele verantwoordelijkheid."
Energieprestaties staan nu centraal
Energieprestaties worden een bepalende factor voor de leencapaciteit, en de impact ervan op de toegangsvoorwaarden voor woningen blijft toenemen. BNP Paribas Fortis stelt een gemiddeld verschil van € 65.000 vast tussen het geleende bedrag voor een erg performant huis en een energie-intensieve woning. Jonge gezinnen komen vaak op de markt via te renoveren woningen, die doorgaans goedkoper zijn om aan te kopen, maar een grotere totale financiële inspanning vergen. Vorig jaar was 35% van de aan generatie Z toegekende kredieten bestemd voor woningen met een E-, F- of G-label, die het meeste energie verbruiken.
"Duurzaamheid is niet langer een randonderwerp: het bepaalt de toegang tot een woning”, zegt Greet Van Criekingen, kredietexperte bij BNP Paribas Fortis. “Voor jonge gezinnen betekent kopen vaak kiezen tussen een lagere instapprijs en een hogere renovatie-inspanning. De energietransitie van woningen financieren is niet alleen een klimaatkwestie, maar ook een centrale uitdaging op het vlak van toegankelijkheid.”
Wat kunnen we verwachten voor 2026? Koen De Leus, Chief Economist bij BNP Paribas Fortis, is voorzichtig: "De spanningen op de obligatiemarkt duwen de hypotheekrentes omhoog, met een stijgingsrisico van 10 tot 20 basispunten voor de marktrentes in 2026. Tegelijkertijd verwacht ik dit jaar ook een stijging van de woningprijzen met 3,1%.”
In een context van stijgende woningprijzen, energietransitie en evolutie van de overheidssteun is de uitdaging voor BNP Paribas Fortis drieledig: financiële toegankelijkheid, duurzame renovatie van het vastgoedpark en budgettaire stabiliteit van de gezinnen verzoenen.
1 Het bulletkrediet is een hypothecaire lening waarbij enkel de interesten worden betaald gedurende de volledige looptijd van de lening. De terugbetaling van het kapitaal gebeurt in één keer op het einde van het krediet.
