Rebond inattendu du marché des secondes résidences malgré la fin des avantages fiscaux
Malgré la suppression de la déduction des intérêts hypothécaires pour les multipropriétaires depuis le 1er janvier 2025, le marché belge des secondes résidences repart à la hausse. En 2025, BNP Paribas Fortis a enregistré une progression de +56% du nombre de dossiers de crédits hypothécaires destinés à l’acquisition d’une seconde résidence1. Dans le même temps, le nombre de Belges qui détiennent plusieurs biens immobiliers continue de croître : plus de 905.000 personnes sont désormais multipropriétaires en Belgique et/ou à l’étranger. Le profil des acquéreurs a également tendance à se rajeunir. Point d’attention : le parc immobilier reste largement à rénover.
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Après deux années de ralentissement provoquées par la hausse rapide des taux d’intérêt, le marché immobilier des secondes résidences retrouve des couleurs. La reprise s’observe dans l’ensemble du pays. En 2025, BNP Paribas Fortis a enregistré une croissance de +56% du nombre de dossiers de crédits hypothécaires pour des résidences secondaires. La progression atteint +37% à la côte belge et +24% dans les Ardennes. Chez BNP Paribas Fortis, un crédit hypothécaire sur cinq concerne désormais une résidence secondaire. Résultat : le nombre de multipropriétaires belges n’a jamais été aussi élevé : 905.580 personnes1, soit un peu moins de 10% de la population. Il s’agit d’un niveau sans précédent, malgré le contexte fiscal devenu plus contraignant.
« Nous observons un retour progressif de la confiance des emprunteurs, et ce malgré un cadre fiscal moins favorable, explique Laurent Loncke, responsable du Retail Banking chez BNP Paribas Fortis. Ce changement fiscal transforme le marché et le rend plus sélectif : les acquéreurs analysent davantage le rendement locatif, les coûts énergétiques et l’impact fiscal de leur projet d’acquisition avant de prendre leur décision. C’est précisément là qu’interviennent nos experts en crédits, en fiscalité et en succession. »
Les investisseurs remplacent les vacanciers
En 2025, 92% des emprunts hypothécaires contractés chez BNP Paribas Fortis pour une résidence secondaire étaient destinés à un achat en Belgique. Ce chiffre reste stable par rapport à 2024. Le choix d’un achat domestique s’explique par un triple avantage : proximité géographique propice à des séjours plus fréquents, gestion locative simplifiée et facilité d’accès au crédit hypothécaire auprès de sa banque habituelle. Près de 660.000 Belges disposent d’au moins une résidence secondaire sur le territoire national en 2025.
Le montant moyen emprunté s’est stabilisé autour de 222.700 euros, et l’âge moyen de l’emprunteur pour un investissement en Belgique est de 42 ans, contre 47 ans voici 5 ans, signe d’un rajeunissement progressif du marché.
Au niveau régional, la Flandre concentre 56% des transactions, devant la Région wallonne (33%) et la Région de Bruxelles-Capitale (11%). Les appartements restent largement majoritaires avec 75% des transactions, loin devant les maisons (21%) et les terrains/parkings (4%).
En 2025, une résidence secondaire sur 4 (25%) a pour vocation de générer des revenus locatifs. Un chiffre stable mais qui confirme une tendance de fond : la résidence secondaire représente de plus en plus un investissement patrimonial visant à générer des revenus complémentaires. Cette tendance est encore plus marquée dans les grandes villes universitaires : 44% à Bruxelles, 59% à Mons ou encore 64% à Louvain.
La côte belge représente à elle seule 20% des acquisitions de résidences secondaires. Ostende (17%), Bruges (9%) et Knokke-Heist (8%) occupent la tête du classement au littoral. Les Ardennes continent également de séduire les investisseurs et les particuliers avec près de 10% des acquisitions de résidences secondaires chez BNP Paribas Fortis, avec Bastogne (8%), Verviers (8%) et Marche-en-Famenne (4%) en tête des achats.
Une nouvelle génération d’acquéreurs investit à l’étranger
Plus de 252.000 Belges sont désormais propriétaires d’une résidence secondaire à l’étranger, soit une croissance de +25% au cours des deux dernières années2. Chez BNP Paribas Fortis, la croissance des dossiers pour l’achat d’une seconde résidence à l’étranger a bondi de 31% par rapport à 2024. Ce phénomène est en partie porté par une nouvelle génération d’acquéreurs : depuis la pandémie, les trentenaires et quadragénaires investissent un marché longtemps réservé aux retraités. Chez BNP Paribas Fortis, un emprunteur sur 4 pour un achat à l’étranger est âgé de moins de 45 ans.
L’Espagne reste la destination étrangère numéro un des multipropriétaires (41% des transactions), devant la France (33%) et l’Italie (8%). Contrairement aux acquisitions réalisées en Belgique, les achats à l’étranger restent principalement motivés par un usage personnel. Seuls 18% des acquisitions de biens à l’étranger poursuivent un objectif locatif.
« Acheter un bien à l’étranger comporte de nombreux avantages en termes de qualité de vie, mais la fiscalité et surtout la transmission demandent une réflexion approfondie. Plusieurs questions clés se posent. Notamment : comment réaliser un achat scindé avec les enfants, comme cela se pratique régulièrement en Belgique ? Quels sont les règles locales en matière de transmission, que ce soit par succession ou donation, tant au niveau civil que fiscal ? Comment se combinent-elles avec les règles belges ? Quels en sont les coûts et y a-t-il lieu d’anticiper cette question lors de l’achat ? », explique Bruno Halleux, Estate planner chez BNP Paribas Fortis.
Performance énergétique : un important défi de rénovation
Dans un contexte où les obligations de rénovation énergétique se durcissent et les échéances se rapprochent, l’analyse des biens financés met en lumière les défis liés à la transaction énergétique.
La Flandre affiche le profil le plus favorable : 41% des biens financés obtiennent un certificat énergétique A ou B. La Wallonie présente un bilan plus contrasté, avec seulement 18% des biens qui atteignent ces niveaux de performance, tandis que 42% des biens wallons sont classés E ou F. C’est à Bruxelles que la situation est la plus préoccupante : quatre résidences secondaires sur dix (43%) financées par BNP Paribas Fortis affichent un mauvais score énergétique (F et G) et moins de 5,6% atteignent le niveau B ou supérieur. Ce constat souligne l’ampleur des défis de rénovation qui attendent le parc bruxellois et wallons.
1 Les données sont issues de l’analyse du portefeuille de crédits hypothécaires de BNP Paribas Fortis, acteur majeur dans le crédit hypothécaire avec 23% de parts de marché, et constituent un indicateur représentatif des tendances du marché national.
2 Source : nombre de déclarations de résidences secondaires – 2025- SPF Finances.
3 Source : nombre de déclarations de résidences secondaires – Avril 2026 - SPF Finances.
