Chinese vastgoedcrisis doet Europese inflatie terugvallen

Deel I: macro-economisch overzicht

De economen van BNP Paribas Fortis zien in het algemeen veel weerbaarheid in de globale economie. Dat weerspiegelt zich in de groei- en inflatiecijfers.

Verenigde Staten

De Verenigde Staten beleven een zachte landing, mede dankzij een gewillige Amerikaanse centrale bank. De Federal Reserve verlaagde in 2025 al twee keer de kortetermijnrente, en BNP Paribas Fortis verwacht nog één bijkomende renteknip vóór het einde van het jaar, tot 3,75%. De verwachting voor eind 2026 ligt nog eens 50 basispunten lager, op 3,25%.

Daarbovenop komt Donald Trumps ‘Big Beautiful Bill’, wat de economie én de inflatie verder kan aanvuren. De verwachte economische groei komt daardoor uit op 1,9% in 2026, wat evenveel is als in 2025. De Amerikaanse inflatie raamt BNP Paribas Fortis op 2,8 % in 2025 en op gemiddeld 3,1% in 2026.

Eurozone

In de eurozone komt de groei in 2025 – rekening houdende met de handelsoorlog en de daarmee gepaard gaande onzekerheid – uit op een al bij al meer dan behoorlijke 1,4%. Ook voor 2026 komt de groei uit op 1,4%.

Voor België legt de bank de groeicijfers op 1% in 2025 en op 1,1% in 2026. De nowcast van BNP Paribas Fortis wijst op een groei van 0,3% voor het huidige kwartaal.

De divergentie in de groei tussen de verschillende eurolanden is opvallend, met onder andere Spanje als positieve uitschieter (dankzij het grote aandeel van onder meer toerisme) en Duitsland als negatieve met een groei van amper 0,3% in 2025. Maar hoewel de Duitse economie al stagneert sinds 2019, zal daar in 2026 een einde aan komen dankzij een gigantisch investeringsplan van 500 miljard euro voor de komende 10 jaar (met daarbovenop nog een bijna even sterke toename van de defensie-uitgaven). Daarmee evenaart het plan de investeringen van het Marshallplan na de Tweede Wereldoorlog, en is het groter dan de enorme investeringen die West-Duitsland deed in Oost-Duitsland tijdens de jaren volgend op de Duitse hereniging.

Niettegenstaande de robuuste groei zien we de inflatie in de eurozone terugvallen van 2,1% in 2025 naar 1,8% in 2026, dus onder de doelstelling van 2% van de Europese Centrale Bank. De sterkere euro speelt daarbij een rol: BNP Paribas Fortis gaat uit van 1,22 dollar per euro tegen eind 2026.

Chinese vastgoedzeepbel weegt op Europa

Een andere oorzaak van die terugvallende inflatie in Europa zijn de dalende prijzen in China. Door de moeilijkere toegang tot de Amerikaanse markt zet China zijn overproductie in toenemende mate af in Europa.

Koen De Leus, hoofdeconoom van BNP Paribas Fortis: “Op die manier ‘exporteert’ het zijn dalende prijzen, die het gevolg zijn van economische tegenspoed in China door de implosie van de vastgoedzeepbel, naar Europa. Hoe lang die situatie zal aanhouden – en voor hoe lang China eerder een rem op de wereldgroei zal zijn dan een stimulans – hangt af van de tijdspanne waarin die vastgoedzeepbel volledig leegloopt.”

Het worstcasescenario is dat die situatie in China dezelfde weg opgaat als de malaise in de Japanse vastgoedsector, die begon in 1991. De prijsdaling van appartementen in Tokio duurde toen meer dan 10 jaar, en de nationale Japanse huizenprijsindex ging gedurende bijna 20 jaar onderuit.

Geen Japans scenario

BNP Paribas Fortis verwacht echter dat de neergang van de Chinese vastgoedmarkt - die nu al 4 jaar duurt – een stuk korter zal zijn dan die van Japan. In China is er namelijk een snellere en grotere daling van de prijzen op de woningmarkt, is de banksector veerkrachtig en zijn de andere bedrijfssectoren slechts in beperkte mate besmet. Aan de aanbodzijde is te zien dat het huidige aantal nieuwe woningen dat te koop is in China stilaan daalt, en zo de structurele vraag benadert. Er komt dus met andere woorden bijna een einde aan het overaanbod aan nieuwe woningen, wat suggereert dat de bodem van de huizenprijzen in zicht is.

Dat proces kan versneld worden met bewuste beleidskeuzes zoals lagere hypotheekrentes en grootschalige renovaties in stedelijke dorpen. Maar voordat een definitief herstel zich inzet, moet eerst nog de cyclische tegenwind overwonnen worden, waaronder het lage consumentenvertrouwen, de nog steeds hoge voorraden aan onverkochte woningen en de te grote kloof tussen de lage huurrendementen en de hoge hypotheekrentes.

Uit de Japanse vastgoedcrisis kan China een aantal essentiële lessen trekken. “China heeft de schade voor de banksector beperkt, en heeft een te grote vertraging van de potentiële economische groei voorkomen”, stelt De Leus. “Vastgoed was vóór de crisis namelijk een belangrijke pilaar van de Chinese groei. Vandaag ontwikkelt en steunt het land nieuwe economische sectoren en kent het een geleidelijke verschuiving van een investeringsgedreven naar een consumptiegedreven economie, wat aantoont dat het ook hier geleidelijk aan op de goede weg is.”

Onzekerheid, ook in België

De Chinese economie is zeker niet de enige bron van onzekerheid. Dat weerspiegelt zich ook in België, en wordt geïllustreerd door de grote verschillen tussen experten wat de groeivooruitzichten voor 2026 betreffen in ons land. Die groeicijfers zijn bij sommige specialisten zelfs dubbel zo groot als bij anderen. In mindere of meerdere mate is dat fenomeen ook terug te vinden bij andere landen.

Specifiek voor België worden die verschillen in groeiprognoses veroorzaakt door meerdere onzekerheden: de onduidelijkheid rond de geplande begrotingsinspanningen voor 2026, het startpunt van de imposante Duitse infrastructuurinvesteringen en de impact van de Amerikaanse importtarieven op onze import (en de beslissing van het Amerikaanse Hooggerechtshof over de basis daarvoor).

Besparingen: heel wat landen deden het België voor

Het belangrijkste punt van onzekerheid voor België blijft echter de mate waarin de komende jaren bespaard zal worden op de begroting. Een besparingsinspanning van 3% van het bbp over de komende 4 jaar zou een goed startpunt zijn. In het verleden zijn er tal van landen die zo’n inspanning gedaan hebben.

BNP Paribas Fortis analyseerde 24 consolidaties die gebeurden bij EU- en OESO-landen tijdens de eerste twee decennia van deze eeuw. Het criterium: het verbeteren van het primaire deficit met 3% van het bbp of meer. Sommige landen, waaronder Portugal en Tsjechië, deden dat drie keer in die periode. België niet één keer. Voor de Belgische economie is ‘fiscale consolidatie’ (het verbeteren van het begrotingssaldo) nochtans het sleutelwoord.

Gemiddeld verbeterden landen hun deficit van meer dan 3% tot net boven 0%. Het gemiddelde land deed dat bijna uitsluitend door uitgaven te verminderen, met stijgende inkomsten als verre tweede. Consolidatie kan pijn doen, zoals blijkt uit de beperkte groeivertraging die veel van die consolidaties met zich meebrachten, maar erna kende het gemiddelde land een hogere groei. En dat geldt vooral voor de landen waar de uitgaven werden verminderd.

Deel II : financiële markten

In 2025 werden de markten opnieuw gekenmerkt door volatiliteit. De geopolitieke onzekerheid en de economische fragmentatie die ermee gepaard gaat zorgde dit jaar voor grote bewegingen in de markten, typisch voor de periode die Neil Howe ‘the fourth turning’¹ noemt. Voor 2026 zal dat niet anders zijn.

Monetaire en fiscale stimuli

Een van de conclusies uit het in 2023 verschenen boek ‘De Nieuwe Wereldeconomie’² van Koen De Leus en Philippe Gijsels is nog altijd bijzonder actueel: door de hogere inflatie en de hogere rentes blijft cash bijzonder oninteressant en blijven reële activa het goed doen. Het gaat onder meer om grondstoffen, vastgoed, duiven, juwelen, oldtimers én aandelen.

Investeerders hebben goed begrepen dat aandelen nog steeds een te verkiezen optie zijn. Overheden en centrale banken, die nog weinig andere mogelijkheden hebben dan hun schulden weg te inflateren, bieden de aandelenrally voldoende brandstof in de vorm van fiscale en monetaire stimuli. Dat zien we bij bijna alle grote economische blokken:

Bovendien gaat de trein van vooruitgang ondanks de soms negatieve berichtgeving onverminderd verder. De balansen van de bedrijven blijven gezond en de winstgroei sterk. Op gebied van technologie en innovatie zitten er nog heel wat wereldveranderende en hopelijk wereldverbeterende ideeën in de pijplijn.

Evenwicht tussen technologieaandelen en andere sectoren

Het is dus vanuit investeringsstandpunt geen goed idee om de technologiesector, ondanks de op het eerste gezicht hoge waardering, helemaal links te laten liggen. Toch heeft het Amerikaanse exceptionalisme in 2025 een flinke deuk gekregen. Terwijl voorheen de investeringen, zonder dat er veel vragen bij werden gesteld, automatisch naar Amerikaans staatspapier en Amerikaanse aandelen ging, verspreiden de liquiditeiten sinds het begin van dit jaar evenwichtiger over de planeet. Dat is een trend die zich de komende jaren zal doorzetten.

Investeerders en beleggers hebben nu dus een ruimer keuzeaanbod.

Philippe Gijsels, hoofdstrateeg van BNP Paribas Fortis: “Het is dus belangrijker dan ooit om een goed evenwicht te vinden tussen de technologiesector, die bijna per definitie Amerikaans is, en alle overige sectoren. Bij een verderzetting van de rally in 2026 is een verdere verzwakking van de Amerikaanse dollar evenwel een belangrijk aandachtspunt. De aandelenmarkten zullen ook volgend jaar zeer volatiel blijven.”

Two cycle companies door artificiële intelligentie

Artificiële intelligentie neemt zo’n belangrijke plaats in op de markten dat vaak de vergelijking gemaakt wordt met de dotcombubbel aan het einde van de jaren 90. Op een aantal punten is die vergelijking zeker correct, maar een belangrijk verschil is dat we voor het eerst in de financieel-economische geschiedenis te maken hebben met zogenoemde two cycle companies. De leidende bedrijven uit de huidige AI-cyclus zijn dezelfde als bij de internet- en computercyclus. Ze kapen opnieuw het leeuwendeel weg van de omzet, de winsten en de toegevoegde waarde. Bovendien hebben ze een enorme marktkapitalisatie, wat deels te verklaren is net doordat ze een toegevoegde en productiviteitswaarde over twee cycli hebben.

Dat is anders dan bij bijvoorbeeld het ontstaan van de spoorwegindustrie of de automobielsector, waarbij een enorm aantal nieuwe bedrijven ontstond dankzij de instroom van grote hoeveelheden investeringsgeld. Een groot deel van die bedrijven waren niet levensvatbaar, waardoor de ‘overlevers’ van die nieuwe bedrijven de leiders werden van de nieuwe industrie.

Grondstoffen en edelmetalen

Ondanks de sterke stijgingen van dit jaar zijn we nog eerder bij het begin dan bij het einde van wat wel eens de grootste grondstoffencyclus uit de geschiedenis zou kunnen worden. Zo is er voor de (batterij)metalen de exploderendevraag door de elektrische revolutie. Maar nog belangrijker is het gebrek aan aanbod.

Doordat er decennialang te weinig geïnvesteerd is, zijn heel wat grondstoffen vandaag ‘in deficit’. “Het aanbod kan de vraag niet bijhouden, en dat onevenwicht kan alleen worden opgelost door fors hogere prijzen”, legt Gijsels uit. “Bovendien zouden zelfs massale investeringen in hard commodities³ pas over een heel lange periode zorgen voor meer aanbod. In het verleden stegen de prijzen van grondstoffen in deficit vaak enorm hard.”

Ook voor de edelmetalen is de stierenmarkt nog maar net begonnen. Goud, zilver en platina zullen het in een volatiele en inflatoire omgeving bijzonder goed blijven doen. ​

Zal de olieprijs verrassen?

Olie is vandaag een van de weinige grondstoffen waar een overschot van is. Het extra aanbod aan olie kwam de afgelopen jaren niet van OPEC+, maar wel van Amerikaanse schalieolie. Er zijn indicaties dat die aanbodgroei, en meer bepaald die van de Permian Base, stilaan z’n toppunt bereikt. Dat zou voor een verrassing kunnen zorgen in 2026: vraag en aanbod op de oliemarkt zouden opnieuw in evenwicht kunnen komen, en zelfs in deficit, wat gevolgen zou hebben voor de olieprijs.

NOOT: de redactie van deze tekst werd afgesloten op 19 november 2025.

¹ Howe, N. (2023). The Fourth Turning Is Here: What the Seasons of History Tell Us about How and When This Crisis Will End. India: Simon & Schuster.

² De Leus, K., Gijsels, P. (2023). De nieuwe wereldeconomie: Investeren in tijden van superinflatie, hyperinnovatie en klimaattransitie. Belgium: Terra - Lannoo, Uitgeverij.

³ Voorbeelden van hard commodities zijn grondstoffen zoals koper, aluminium of lithium.

Galerij Koen De Leus & Philippe Gijsels